房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（基础篇二）
编辑：
taaa
发布时期：
2018-04-02
来源：
韩慧玲 （北京天职税务师事务所有限公司）
文章类别：
房地产
人气：
16104
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2017年度企业所得税汇算清缴工作正进行的如火如荼，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门为此发文，以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。为了帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴工作，我们将以专题系列的形式，和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴的那些事儿。
本专题内容主要分为三个篇章：一是基础篇，二是实务篇，三是申报篇。其中基础篇主要包括房地产开发企业所得税基本政策及基本概念；实务篇主要包括房地产开发企业不同阶段收入、成本、毛利额的处理以及常见问题；申报篇主要包括房地产开发企业不同阶段申报表的填报实务等。
基础篇二
基本概念
想做好房地产开发企业所得税汇算清缴工作，首先要明确几个基本概念：完工年度、预计计税毛利率、预计毛利额、实际毛利额。本期将为您讲解这些名词的意义。
完工年度
房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法不同。
完工年度之前，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，并填入企业所得税纳税申报表中。
在完工年度，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在完工年度后，企业按照销售完工产品取得的收入和计税成本计算出实际毛利额，并填入企业所得税纳税申报表中。
而对于完工年度的确认，主要由三条现行规定，分别为：
预计计税毛利率
根据国税发[2009]31号文件第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%
预计毛利额
企业预售方式销售开发产品所取得收入乘以预计计税毛利率，计算出预计毛利额，并调整当期的应纳税所得额。
实际毛利额
完工年度，企业根据完工开发产品的单位计税成本，计算出已售产品的计税成本，然后根据开发产品的销售收入减去已售产品的计税成本，计算出已售开发产品的实际毛利额。
答疑解惑
房地产企业：老师，请问房地产开发企业完工年度是否必须出具开发产品完工清算报告
天职国际：根据国税发[2009]31号第九条规定：在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
另外，国家税务总局公告2014年第35号第一条规定：房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
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